Оформление квартиры собственность в году. Оформление новостройки в собственность

10.10.2023

Каждый человек мечтает о собственном жилье. Однако, купленную в новостройке, полученную по наследству или оформленную по дарственной, а также по завещанию недвижимость, всегда нужно регистрировать. Кроме того, при покупке квартиры самостоятельно или после выдачи ипотеки необходимо собрать пакет документации до подачи заявления в государственный реестр. Как правильно провести весь процесс регистрации после покупки и как оформить квартиру в собственность на одного или на двоих людей без лишних хлопот? Узнайте из нашего обзора.

Куда обращаться за регистрацией?

Регистрируют любое недвижимое имущество в Федеральном органе регистрации (Росреестре), но сперва нужно разобраться в двух юридических понятиях: право владения и право собственности. Право владения на квартиру согласно статье 305 ГК РФ означает, что покупатель становится владельцем по законодательству и имеет право защищать свое имущество.

Право на собственность же по статье 209 Ч.1 ГК РФ — это регистрация своего недвижимого имущества, не только обеспечивающая право владения, но и дающая возможность распоряжаться по закону, например, своей квартирой: то есть дарить ее, оставлять в наследство и т.д. Где оформить право собственности на квартиру? В том же филиале Росреестра по вашему месту жительства.

Набор документов

Единого списка требуемой документации для оформления прав собственности нет, так как в каждой ситуации, например, покупка, продажа, дарение или получение в наследство список необходимых документов может меняться. Однако, минимальный комплект юридических бумаг все же существует:

Договор приобретения, оформленный при покупке. Это может быть как договор на покупку новостройки, так и вторичного жилья. Если вы были дольщиком и получали квартиру в кооперативе, то такие нюансы также прописываются в юр.документах.
Документ, удостоверяющий личность(паспорт). К нему прилагается заверенная у нотариуса ксерокопия.
Заявление о государственной регистрации и признании права собственности на представленную недвижимость. Пишется оно на бланке, который можно скачать с сайта Росреестра, либо взять в филиале регистрационного органа.
Акт приема или передачи недвижимости. Взять этот документ можно взять в Бюро Технической Инвентаризации(БТИ).
План квартиры и экспликация к нему, то есть пояснение всех сокращений на данной схеме. Взять его также нужно в БТИ.
Квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины. Бланк этой квитанции вы получаете от специалиста Росреестра.
Доверенность на предъявителя, заверенная у нотариуса. Это документ нужен, если оформлением прав собственности по каким-то причинам занимается не хозяин, а его представитель.

Весь пакет документов, кроме паспорта, нужно сделать в двух экземплярах, так как один из них остается в базе Росреестре, а второй будет храниться у владельца. Все копии необходимо предварительно заверить у нотариуса. В предоставленной документации не должно быть никаких исправлений, зачеркиваний, приписок и поправленных сведений. Сокращать имена, отчества, фамилии, а адреса и прочие наименования недопустимо.

Важно! Предоставленные документы должны быть подшиты в папку, внизу страниц нужно проставить нумерацию.

Подача заявления

Как оформить право собственности на квартиру после сбора документов? Естественно написать заявление и узнать заранее порядок подачи всей документации. В разных городах есть свои нюансы:

Талоны и очередность. Если в вашем городе используется такая система, то лучше предварительно позвонить в центр регистрации и назначить дату и время своего прихода.
Электронная очередь. В мегаполисах действует электронная запись, поэтому звонить заранее уже не нужно.

Далее специалист государственного реестра примет ваше заявление и всю необходимую документацию, после этого вам будет назначен специальный день и время, когда вы сможете забрать готовое свидетельство о праве собственности или получить отказ в выдаче данного документа.

Оплата пошлины

При начале процесса регистрации потребуется заплатить государственную пошлину. Внести оплату можно самостоятельно, либо обратившись в юридическую контору. Также владельцу квартиры или его представителю потребуется уплатить госпошлины не только специалистам Росреестра, но за все справки, предоставляемые БТИ и другими службами, которые помогают вам подготовить нужный пакет документов.

Естественно, нанимая юристов для проведения данной процедуры, вы оплачиваете и их услуги. Ценовой диапазон по оплате регистрации права на собственность любой недвижимости зависит от некоторых нюансов: все ли документы на руках у владельца, есть ли утерянные бумаги, требующие восстановления и, наконец, был ли ранее отказ в присвоении права собственности.

Особенности оформления права собственности

Приобретая недвижимость следует не забывать, что право собственности следует оформлять сразу же, в течение нескольких дней после получения права владения.

Сразу после покупки

Самым доступным жильем считается новостройка. Чтобы распоряжаться приобретенным имуществом вам потребуется приложить к уже известному перечню документов следующие бумаги:

Акт приема-передачи квартиры.
Акт о вводе строения в эксплуатацию и приеме его госкомиссией. Предоставляется также ксерокопия данного договора.
Инвестиционный договор.
Акт выполнения строительных работ.

По наследству/завещанию

Само оформление наследства уже требует усилий и времени, так как для вступления в права наследования должно пройти полгода после смерти наследодателя. После этого этапа, когда наследство уже переоформлено, можно подавать заявление на присвоение прав собственности. К минимальному перечню документации добавятся:

Свидетельство о праве собственности. Эта бумага должна быть оформлена на умершего наследодателя.
Свидетельство о размере наследства и опись недвижимости, которая туда входит.
Экспликация(расшифровка) и план квартиры. Сюда же входит оценочная стоимость.
Выписка из Росреестра, свидетельствующая о праве владения.

Все эти документы нужно сначала предоставить нотариусу, где их проверят и назначат время выдачи свидетельства о праве наследования. Данную бумагу вместе с минимальным набором документации надо отнести для регистрации в государственный реестр. После получения положительного результата владелец сможет распоряжаться наследством: выставлять на продажу, оформлять договор дарения или сдачи в аренду.

Ипотечной квартиры

Квартиру, купленную при помощи кредита, а конкретно ипотеки, всегда рассматривают, как залог возврата взятой суммы. Как оформить в собственность квартиру в том случае, если она находится в ипотеке?

Оформление подобного объекта недвижимости ничем от покупки новостройки или вторичного жилья не отличается. К минимуму необходимой документации придется добавить только договор, в котором прописан срок взятия ипотечного кредита и условия обременения, которые будут наложены на квартиру. До погашения кредита и полного выкупа стоимости недвижимости, вы также будете собственником жилья, однако, распоряжаться квартирой, продавать ее или сдавать в аренду вы сможете только с согласия банка, который оформил вам ипотеку.

По дарственной

В ситуации получения недвижимости через дарение при оформлении прав на собственность вам понадобится только сам договор и необходимый минимум уже перечисленной документации.

Порядок оформления

Многие граждане считают все юридические процедуры одинаково сложными и отнимающими много сил и времени. Поэтому действия по быстрому оформлению права собственности можно уложить в небольшую таблицу.

Этапы регистрации	Действия	Советы и рекомендации
Место регистрации.	Нужно узнать адрес ближайшего филиала Росреестра.	Адрес регистрационного органа можно найти на сайте Федеральной Регистрационной службы и распечатать.
Сбор документов.	Проконсультироваться со специалистом своего филиала Росреестра и уточнить полный список необходимых бумаг.	Подробно описать причины получения права на собственность, так как, к примеру, при получении наследства и при покупке новостройки состав документации отличается. Не забыть сделать копии всех собранных документов и заверить их у нотариуса.
Оплата госпошлины.	Взять бланк оплаты у сотрудника Росреестра.	Сумму оплаты нужно узнать заранее, т.к. она зависит от ситуации(покупка новостройки, получение наследств и т.д.).
Занять очередь.	Позвонить в Росреестр и назначить время и дату вашего прихода.	Если такая услуга предусмотрена, то можно воспользоваться электронной очередью и не записываться заранее.
Отдать документы.	В определенный вам день и время следует передать сотруднику реестра пакет необходимой документации.	После выдачи расписки о приеме документов, вам будет назначено число, когда будет готово свидетельство.
Получение свидетельства или отказа в выдаче документа.	Получить свой юр.документ о присвоении вам права собственности.	В случае неправомерного отказа нужно подать исковое прошение в суд, но перед этим узнать у специалиста Росреестра какие ошибки были вами допущены в ходе подготовки. Вполне возможно, что процесс регистрации застопорился, потому что вы не принесли все документы или не ответили на письменное уведомление от Росреестра, в котором всегда указывается, как продвигается процесс регистрации.

Сроки оформления

После получения нужной документации и выдачи вам расписки об их приеме, сотрудник Росреестра проверяет все страницы. Если, к примеру, право собственности делается на новостройку, то там должны присутствовать все справки касательно строения, сдачи в эксплуатацию и т.д.

В каждом конкретном случае время рассмотрения документов разнится, однако такая проверка не заканчивается раньше 30 дней со дня подачи документации и заявления. В особых случаях, например, переезде в другую страну и быстрой продаже квартиры срок может быть сокращен до 5-10 дней. После истечения данного срока в Росреестре делается отметка о праве собственности, а владельцу соответственно выдается само свидетельство.

Сроки рассмотрения и оформления могут сдвинуться в большую сторону из-за возникновения следующих нюансов:

Конфликтная ситуация между заказчиком и инвестором. Этот случай возникает, если строительство уже закончено, квартиры распроданы и эксплуатируются, а документы на регистрацию заказчик в реестр не сдал, потому что инвестор не выплатил ему обещанную сумму.
Конфликтная ситуация между местной администрацией и инвестором, не подающим регистрационные документы.
И, конечно, совсем печальный случай, при котором постройка дома, в котором вы приобрели квартиру, признана незаконной. В получении права собственности вам будет также отказано.

Во всех перечисленных ситуациях лучшим вариантом станет подача иска в суд.

Признание права собственности

Право собственности признается тогда, когда у владельца присутствует свидетельство, в котором прописано, что собственником данной квартиры является именно он. Если свидетельство было утеряно или испорчено, то выдачу повторного свидетельства снова придется оплатить.

Можно ли не оформлять квартиру в собственность? Оформление прав собственности — это обязанность каждого гражданина, владеющего недвижимостью. Без данного права нельзя совершать никаких сделок: сдавать в аренду, продавать, дарить или завещать свое недвижимое имущество. Признание права собственности понадобится и в случае развода, когда бывшие супруги никак не поделят квартиру. В этом случае можно оформить квартиру в собственность на ребенка.

Также признание прав собственности нужно, если на недвижимость посягают третьи лица, например, арендаторы, либо сделка по недвижимости не признана судом. Все эти вопросы решаются исковым заявлением в судебные инстанции вместе с правоустанавливающими документами и естественно парой свидетелей.

Стоимость процедуры

Сколько стоит оформить квартиру в собственность? От вас потребуется оплатить государственную пошлину. Ее размер фиксирован и равен 1000 рублей. Кроме того, существуют другие госпошлины за услуги, осуществляемые БТИ. Цена этих пошлин не превышает 200 рублей. Если же вы обращаетесь к юристу, который возьмет на себя всю бюрократическую часть процесса оформления, то отдельно оплачиваете и его работу.

Налоги

Владеющие недвижимостью платят раз в год налог на имущество физического лица. Размер данной выплаты в каждом регионе нашей страны различен и зависит не только места расположения недвижимости, но от итоговой инвентаризационной суммы по этому объекту. Эту стоимость можно узнать в паспорте на квартиру, который выдается в БТИ.

Обратите внимание! Инвентаризационная стоимость и кадастровая – это две разные величины. Первая рассчитывается только на данную квартиру, а вторая на общий строительный объект, в котором располагается жилье.

Другие нюансы, которые стоит учитывать при регистрации

Если вы состоите в браке и решили оформить квартиру в собственность на супругов, а не только на одного владельца, то в случае развода квартиру придется делить и отдавать долю бывшему мужу/жене, если он/она произвела существенный вклад в эту недвижимость, например, был сделан капитальный ремонт.

В связи с этим выделяют три вида собственности:

Индивидуальная. Собственник – один человек, он же владелец. Все решения принимает только он.
Общая совместная. Собственники – супружеская пара. Каждый имеет свою долю, но она не выделена, управлять этой недвижимостью могут оба, так как имеют равные права.
Общая долевая. Собственники – группа владельцев. Каждый имеет свою регламентированную по закону долю: реальную(в буквальном смысле отдельную комнату со входом, канализацией и т.д.) или идеальную(обозначенную на бумаге, исходя из размера недвижимости). Управлять таким недвижимым имуществом можно только с согласия остальных собственников.

Если же один из супругов совершил сделку продажи квартиры без ведома второго, то придется подавать исковое заявление, однако договор купли-продажи расторжению не полежит, так как оба супруга являются собственниками и могут распоряжаться недвижимостью. В этой ситуации поможет только судебное разбирательство, потому что это вид совместной собственности на квартиру.

Если же рассматривается случай долевой собственности, то здесь собственник продавший, сдавший в аренду, либо оформивший договор дарения или завещания, без согласия других собственников, естественно не прав по закону, и договор будет расторгнут.

Можно ли оформлять право собственности не самостоятельно (через родственников, юристов, агентства и т.д.)?

Право собственности можно оформить не самостоятельно, если предоставить вашему представителю доверенность на предъявителя, заверенную у нотариуса. Этим представителем может стать кто-угодно: родственники владельца, специалисты в области юриспруденции или даже агенты, помогающие зарегистрировать права на собственность гражданам вашего города.

Если собственник жилья не достиг совершеннолетия, то от его имени заниматься процессом присвоения права на собственность будет его законный представитель: мать, отец, усыновитель ребенка или его опекун.

Таким образом, оформлять право собственности на недвижимость нужно в любом случае, чтобы иметь возможность распоряжаться своим имуществом. Для получения свидетельства о собственности важно собрать минимальный пакет документов и обратиться в государственный регистрационный орган по вашему месту жительства. Оформлять право собственности можно на любое имущество: купленное в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку, а также на жилье, полученное в дар или в качестве наследства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Последнее обновление Февраль 2019

Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.

Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.

Условия для оформления

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

Документы для оформления в собственность

Вообще могут быть два варианта оформления квартиры в собственность:

в общем порядке, когда застройщик способствует оформлению собственности;
в судебном, если застройщик или препятствует или бездействует в сборе необходимых документов и оформления права собственности.

Если застройщик не предоставляет документы?

В случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию, не передает квартиру дольщику и срок сдачи жилья по договору участия в строительстве истек, то покупатель квартиры может:

Досудебное решение спора - в начале застройщику направляется правильно оформленная претензия (частная или коллективная – одним или несколькими дольщиками). После получение отказа можно обращаться непосредственно в суд.
Обращение в суд - указываются причины невозможности регистрации собственности в виду вины застройщика. В основном суд становится на стороне дольщиков и, как правило, застройщики совсем не против разрешения проблемы таким путем.

Судебная практика такова, что решения зачастую выносятся в пользу дольщиков, и, имея в руках постановление суда, можно оформить жилье в новостройке в свою личную собственность. Далее следует:

подготовить пакет необходимых документов
квартира ставится на кадастровый учет
регистрация права собственности в Регпалате

Подготовка пакета документов

От того, все ли необходимые документы собраны, правильно ли они оформлены с юридической и грамматической точки зрения, зависит, будет ли поставлена ваша квартира на регистрационный учет или в регистрации вам откажут.

Действия, которые необходимо произвести:

Подписать акт приема-передачи квартиры (или передаточный акт)

Это самый радостный, но в то же время и самый ответственный момент. Перед тем, как принять квартиру в новостройке, нужно хорошо ее осмотреть в присутствии представителя компании-застройщика, по возможности замерить, проверить работу водопровода и отопительной системы, электрощитка, оценить отделочные работы (если они указаны в договоре долевого строительства) и т.д.. После осмотра и принятия вами квартиры подписывается передаточный акт, и вы получаете в руки ключи от нее.

Получить на квартиру кадастровый паспорт с планом-схемой (или экспликацией)

С недавних пор квартира каждого дольщика ставится на кадастровый учет застройщиком одновременно с постановкой на кадастр всего дома. Поэтому обязанность учитывать квартиру в кадастре у дольщика отпала. Однако если строительная компания не осуществляет кадастровый учет, это можно сделать самому. Для этого в БТИ заказывается технический план квартиры. После в кадастровый орган помимо заявления и технического плана нужно будет предоставить передаточный акт и договор о долевом строительстве (или иной документ, на основании которого вы являетесь покупателем жилья в строящемся доме), а также оплатить госпошлину. Самовольную перепланировку придется согласовывать дополнительно.

Предоставить закладную или договор займа (кредитный)

Эти документы понадобятся, если покупка квартиры в новостройке произведена за счет денежных средств, полученных в кредит, или по ипотеке. Закладная выдается на руки заемщику после погашения ипотеки (кредита), поэтому чаще всего представитель банка (или иной кредитной организации) сам присутствует при регистрации права собственности.

Получить разрешение органа опеки

Оно нужно, когда квартира или ее часть оформляется в собственность несовершеннолетнего гражданина. Получить его возможно в течение двух недель после написания заявления с указанием причины обращения. Кроме заявления потребуются документы: паспорт родителей, свидетельство о рождении ребенка, акт приема-передачи квартиры, долевой договор участия в строительстве (или иной договор с застройщиком).

Регистрация прав собственности

При процедуре регистрации права собственности на жилье в новостройке достаточно участие одного дольщика. Нередко дольщики доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру. Но мы рассматриваем вариант, когда дольщик регистрирует свои права на жилье в новостройке самостоятельно.

Подготовить пакет документов

паспорта личности всех предполагаемых владельцев (на несовершеннолетних – свидетельство о рождении)
документы при покупке от застройщика – это договор со строительной компанией, на основании которого вы приобрели жилье (договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования или иной документ), со всеми дополнительно заключенными соглашениями
акт приема-передачи жилого помещения
кадастровый паспорт и план квартиры - хоть сведения о кадастре в Росреестре имеются и предоставления этих документов не является обязательным, все же лучше их представить, дабы не было проблем при регистрации
закладная и договор займа (кредитный), если жилье приобретено в ипотеку или на полученные в кредит денежные средства
разрешение от органов опеки, если один из будущих владельцев не достиг совершеннолетия,
нотариально заверенная доверенность, если интересы будущих собственников представляет третье лицо
акт приема передачи объекта долевого строительства. Он предоставляется в двух подлинных экземплярах (один остается в Росреестре, другой возвращается заявителю)
копия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, заверенная печатью застройщика. На самом деле застройщик самостоятельно по истечению 10 дней с момента получения разрешения предоставляет его в Россреестр. Но не взирая на это многие регистраторы требуют такое разрешение от дольщика.
иные документы при необходимости

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

Регистрационная палата
МФЦ - срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату и проверяются там.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями. Процедура приема и выдачи документов и в МФЦ,и в регпалате происходит одинаково.

Подписать бланк заявления о регистрации собственности

Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником регистрирующей организации. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.

Оплатить государственную пошлину

В 2015 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в кассу регистрирующей организации. Если будущих владельцев жилого помещения несколько, то сумма госпошлины разделится между ними поровну.

Проверка документов сотрудником регистрирующего органа

Удостоверившись в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, проверив присутствие при регистрации всех собственников, представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), регистратор вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 18 дней . Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, подача заявления в МФЦ и т.д.).
В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение свидетельства о праве собственности на жилье

Оно выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Также регистратор вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и т.д.).

Полезно знать : документы на регистрацию собственности лучше подавать после того как какой-либо дольщик в многоквартирном доме оформить собственность. Так как с первым дольщиком обычно бывают проблемы технического плана.

Не стоит откладывать регистрацию

Даже если вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.

Невозможность зарегистрироваться по месту жительства . И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи и т.д..
Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем – оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду и т.д..
Увеличивается срок выплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых трех лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
Не получится оформить льготы и дотации , положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
Невозможность реализации материнского капитала - в пенсионный фонд требуется предоставление свидетельства о собственности на объект, приобретенный за счет материнского капитала.

И это не единственные трудности, которые могут возникнуть, если право собственности на квартиру-новостройку не будет зарегистрировано должным образом. Если это происходит по вине застройщика – следует обратиться в суд.

Покупка в новостройке - «подводные камни»

Приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, который еще не построен, дело достаточно рискованное. Поэтому перед заключением договора с застройщиком нужно тщательно всё обдумать и взвесить все «за» и «против».

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Покупать квартиру только у надежного застройщика . Проверьте, сколько объектов уже построено и сдано в эксплуатацию выбранной строительной компанией, каковы качество и сроки строительства.
Степень готовности строящегося дома . Не стоит покупать квартиру в доме, от которого есть только фундамент и стройка движется медленными темпами.
Аккредитация новостройки в банке. При покупке квартиры в ипотеку важно знать, выдаст ли вам хотя бы одна кредитная организация ипотечный заём на ее приобретение у данного застройщика.
Какой договор предлагает заключить застройщик . Самый выгодный для покупателя вариант – договор долевого участия в строительстве. Только он гарантирует защиту от продажи одной квартиры разным лицам или от проблем с оформлением земельного участка, на котором возводится дом.
Оцените местоположение объекта . Лучше если рядом будет развитая инфраструктура – магазины, школа, детсад, больница, парковка, детская площадка и т.д.. Часто застройщики обещают все эти блага в будущем, но далеко не всегда это соответствует действительности.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

74 комментария

Как правильно оформить квартиру в новостройке в собственность, в чём преимущества новостроек и почему ДДУ остается наиболее надежной формой отношений между покупателем и застройщиком разбираем вопросы подробно.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке

Сделки на первичном рынке, в отличии от вторичного, считаются наиболее безопасными, поскольку исключены вопросы о регистрации прежних владельцев, долгов за объект и прочие неприятные нюансы.

Однако, сбор всех бумаг может занять больше времени, чем предполагалось. Поэтому, если покупатель изначально будет понимать какие документы необходимы для оформления собственности, это существенно ускорит процесс регистрации квартиры.

Со своей стороны, застройщик предварительно обязан реализовать ряд обязательных процедур:

Оформить протокол по разделению жилых и нежилых квадратных метров каждой квартиры
От БТИ должно быть получено разрешение на пуск (ввод) дома в эксплуатацию
Составить протокол, указывающий на распределение всех квартир в указанной новостройке между будущими собственниками - какая именно площадь за кем закреплена.
Согласование всех обязательств между застройщиком и местным органом власти - Акт реализации инвестконтракта.
Подписать со всеми дольщиками Акты приёма-передачи на каждую квартиру в возведённой новостройке - напомним наши рекомендации о том, как следует принимать жильё и избежать возможных ошибок.

С момента, когда застройщиком выполнены все обязательные процедуры по надлежащему оформлению здания и открытию регистрационного адреса, будущим владельцам можно приступать к получению прав собственности, приобретённой на основании договора, квартиры.

Здесь важно знать: ДДУ (Договор Долевого Участия) в новостройке предполагает, что регистрация квартиры в собственность силами застройщика, на безвозмездной или условно платной основе, возможна. Строительная компания часто берёт на себя все хлопоты по легализации и подаче документов в уполномоченные органы и дальнейшему получению дольщиком той самой выписки из ЕГРП, что пришла на смену прежнему «зелёному свидетельству». Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ

Исполнение обязательств застройщиком не всегда соответствует заявленным и для ускорения процесса легализации собственности дольщики (соинвесторы) часто предпочитают самостоятельное оформление прав на приобретенную квартиру. В итоге, перед будущим владельцем жилья возникает необходимость выбора из трёх возможных вариантов развития событий.

1. Оформление приобретенной в новостройке собственности через строительную компанию

Если застройщик имеет достойную репутацию и многократно реализованный опыт в регистрации всех необходимых документов на получение дольщиком прав собственности, а все промедления связаны с объективными особенностями оформления здания в Росреестре, стоит дождаться выполнения обязательств, поскольку самостоятельно ускорить процесс вряд ли возможно. В этом случае подача пакета бумаг и узаконивание прав на недвижимую собственность происходит на основании Доверенности, выдаваемой от дольщика застройщику.

2. Регистрация прав владения собственностью своими силами

Заняться оформлением жилья в собственность самостоятельно не так сложно - общие условия процесса для будущих владельцев квартиры вполне лояльны и предполагают три варианта оформления:

В МФЦ специалисты многофункциональных центров подготавливают и сшивают документы для направления их в Росреестр самостоятельно, заявителя оповещают о каждом изменении статуса заявки по СМС, условия такого сотрудничества достаточно комфортны. Получение подтверждения законного права владения квартирой происходит немногим дольше, чем в случае подачи напрямую (в Росреестр), но не столь критично в среднем увеличение срока не превышает 2 дней.
Росреестр в этом случае экономия времени на получения выписки из ЕГРП составит не более 2-х дней, но при этом подача документов в Регистрационную палату исключает любые посреднические услуги и подразумевает самостоятельное заполнение и сшивание бумаг. Специалисты Росреестра могут отказать в приёме пакета, если документы на легализуемую квартиру содержат исправления или помарки, иные повреждения, что могли бы повлиять на читабельность текста. Также возможны замечания к смысловому содержанию, если при чтении возникает двусмысленность толкования.
Важно. Второе января 2017 года дата начала действия изменений №218-ФЗ : теперь, на основании поправок, для регистрации прав на квартиру предоставляется выбор любого удобного для владельца собственности отделения Росреестра. Это означает, что приобретение жилья в новостройке в одном из городов РФ предполагает подачу заявки на его легализацию в любом другом населенном пункте.
Госуслуги удобный онлайн-сервис , где заполнение всех необходимых форм для документов производится через интернет. Удобство этого метода заключается и в том, что система указывает на ошибки до регистрации, исключая риски многоразовых исправлений и подачи заявок для оформления прав на законное владение квартирой. При корректном заполнении опросника назначается день и время визита в Регистрационную палату для предъявления оригиналов документов и последующего размещения статуса квартиры в ЕГРП.
Важно. При пользовании ресурсами сайте Госуслуг необходимо иметь ЭЦП (электронная цифровая подпись).

Какой способ подачи документов будет выбран - решать лично будущему владельцу собственности. Но для каждого потребуется предварительно собрать, заполнить и оформить идентичный пакет бумаг, подтверждающих полномочия лица, подающего запрос и текущий статус квартиры.

Документы и их подготовка

Убедить кадастровые инстанции в легальности подачи заявки нужно в двух плоскостях - потребуются бумаги для заверения личности обращающегося и основания, по которому услуга затребуется.

Виды документов, подтверждающих личность заявителя:

Паспорт гражданина РФ (для лиц, старше 14 лет), копия этого документа, заверенная нотариально. Также, принимается временное удостоверение (форма № 2П)
Свидетельства о рождении (в случае, если совладельцами квартиры являются несовершеннолетние)
Паспорт гражданина иностранного государства, когда он выступает в роли будущего владельца квартиры. Дополнительно - нотариально заверенный перевод паспорта иностранного заявителя.

Важно. Подтвердить личность заявителя можно, в том числе и паспортом моряка, удостоверением беженца и временным свидетельством, указывающим на рассматриваемое ходатайство о признании этого статуса

Формы, справки, акты, относящиеся к оформлению прав на квартиру

Заявка по установленной форме (скачать образец бланка) 1 шт.
ДДУ (договор на долевое участие или покупку квартиры) оригинал (возвращается), дополнительно 2 копии
Акт, подтверждающий приёмку/передачу на квартиру
План оформляемого помещения (поэтажно)
Экспликация
Оплата госпошлины (копия квитанции)
Доверенность на представление интересов, если будущий владелец собственности действует через представителя (заверить нотариально)

Оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке

Если среди претендентов на собственность предполагаются несовершеннолетние, а квартиру приобрели в ипотеку и жильё является обеспечением рассрочки, в обязательном порядке потребуется полученное в органах опеки Разрешение.

Такой набор документов является наиболее распространённым, и если весь пакет собран, заполнен и подготовлен корректно, получить выписку из ЕГРП, а значит и права на квартиру можно уже через месяц. Забирать официальную бумагу о владении указанной собственностью следует там же, куда подавалась заявка.

Совет: если регистрацию требуется провести для ипотечной квартиры, корректную подачу пакета требуемых бумаг и безошибочное их заполнение обеспечат специалисты МФЦ. Таким способом можно избежать возврата заявки на легализацию собственности и потерю времени на повторную подачу.

Как получить право на собственность через суд

В редких случаях застройщик может проявить нежелание предоставить требуемые Акты и Технические паспорта в связи с невозможностью устранить недочёты, выявленные при сдаче дома. Если новостройка по ряду причин не может пройти процедуру регистрации, следствием чего является отсутствие нужных для подачи в соответствующую инстанцию пакета на получение прав собственности, судебное регулирование является наилучшим выходом.

Как участникам долевого возведения или покупателям жилья в новостройках подать исковое заявление о признании прав на собственность, если предварительно требуется собрать те самые недостающие документы, которых пока не существует или застройщик отказывается выдавать бумаги?

Оптимальное решение - обратиться к профильным специалистам и поручить им такую сложную задачу, связанную с оформлением жилья в собственность. Эта услуга является оплачиваемой, а стоимость работ, соотнесённая со скоростью их выполнения, выглядит оптимистичнее, чем, например, предложения застройщика за определённую плату решить вопрос по регистрации и весь созданный им же дискомфорт.

Все недостающие Акты, справки из БТИ, Разрешения и Протоколы собирают юристы, они же впоследствии корректно, без возможности отклонения составляют Иск и представляют интересы потенциального владельца рассматриваемой по судебному обращению собственностью. Решение суда при таких действиях в большинстве случаев принимается в пользу истца и квартиры обретают законный статус и владельца.

Можно ли отложить получение прав на квартиру

Закона, обязывающего всех, кто купил жильё в новостройке, заняться срочным получением правоустанавливающих документов не существует. Получение выписки ЕГРП - решение добровольное, уголовно не наказуемое, но всё же имеющее свои последствия. В этом случае покупатель не сможет осуществить ряд важных действий:

Получить прописку распространяется на владельца и членов его семьи
Продать, подарить, сдать в аренду, оставить в наследство такую квартиру тоже не получится
Статус владельца является условным и не распространяется на льготный трёхлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ
Льготы на коммунальные услуги не начисляются, а тарификация оплаты услуг ЖКХ предусматривает коэффициент увеличения стандартных
Выделение площади для несовершеннолетних, даже при условии использования материнского капитала также невозможно.

При наличии теоретических знаний и понимая основных правил общения с застройщиками и государственными структурами, покупка квартиры на первичном рынке с последующей самостоятельной, судебной легализацией своих прав или с обращением к посредникам сложной и трудновыполнимой задачей уже не выглядит.

– продолжение:

После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить квартиру в новостройке в свою собственность ? У этой задачи есть несколько решений, которые мы рассмотрим ниже.

На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на квартиру в новостройке , обычно, растягивается на месяцы, а то и на годы. Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к. дом сдан, ключи мы получили ), но распоряжаться ей пока не получится. И «прописаться» в ней – тоже.

А отсутствие преподносит нам ощутимые неприятности: во-первых, мы лишаемся многих местных социальных услуг (поликлиника, детский сад и т.п. ), а во-вторых, мы будем оплачивать коммунальные услуги по среднегородским тарифам, превышающим обычные муниципальные в 2-3 раза!

Кроме того, стоит помнить, что если мы планируем продать нашу квартиру, то Продавец освобождается от только в том случае, если с момента получения им прошло 3 года (а с 2016 года уже – 5 лет, подробнее об этом – ). Время фактического проживания в квартире без оформленного права – не учитывается (т.е. добавляется к этим годам ).

Без зарегистрированного права собственности возникают и дополнительные затраты, связанные с выплатами по . Проценты по кредиту на неоформленное (формально – не готовое ) жилье, примерно на 1-2% выше, чем на готовое (ведь банку будет нелегко реализовать недострой, если заемщик не выплатит кредит ).

После оформления квартиры в собственность, банк обычно снижает первоначальную процентную ставку.

Документы для оформления в собственность квартиры в новостройке

В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит.

А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего . Он должен собрать внушительный пакет документов для , ключевыми из которых являются:

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
Техпаспорт на дом (результаты обмеров фактических площадей ),
Протокол распределения площадей (какие квартиры кому в итоге отходят ),
Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью ),
Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами ).

Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в , которая длится месяц (по закону ). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев ).

Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н. «открытие регистрационного адреса» ). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.

В зависимости от , по которому происходила реализация квартир Застройщиком , процедура оформления права собственности может идти двумя способами:

Застройщик оформляет квартиру сначала на себя, а затем продает ее нам (Покупателю ) по обычному . Т.е. по сути, происходит продажа квартиры как на .
Такой случай возможен, например, если мы вносили деньги на основании и/или .
Застройщик сразу оформляет новую квартиру на дольщика/соинвестора. Это происходит, когда квартира покупалась по , или .
Такой случай – более распространен, и мы рассмотрим именно его (т.к. именно он олицетворяет ).

Здесь у нас может быть три пути оформления права собственности:

Положиться на Застройщика и ждать, пока он все сделает, как положено (зарегистрирует права собственности на каждую квартиру в доме, по доверенности от каждого дольщика );
Самим заняться регистрацией своего права собственности (т.е. выполнить эту работу за Застройщика );
Зарегистрировать наше право через суд (если Застройщик не шевелится, или препятствует регистрации наших прав ).

Рассмотрим их по порядку.

Застройщик оформляет собственность на квартиру

В первом случае мы имеем меньше всего хлопот, но можем потерять больше всего времени, если наш Застройщик окажется не очень расторопным. Кроме того, Застройщик может потребовать с нас дополнительной оплаты «за труды» по оформлению квартиры в собственность . Причем, сумма «за труды» может доходить до 2-2,5% от стоимости квартиры.

Правда, если эти платежи не предусмотрены договором, то мы имеем право встать в позу, и потребовать от него оформления собственности бесплатно (погрозив ему для острастки защитой прав потребителей, гражданским судом и Божьей карой ).

На практике срок с момента заселения (получения ключей ) до момента получения права собственности на квартиру в новостройке составляет, в среднем, 3-9 мес. (если Застройщик действует оперативно ). Но бывали случаи, когда собственность ждали и по 3-4 года.

Если мы решили не ждать Застройщика , и оформить новостройку в собственность самостоятельно , то мы можем сэкономить в деньгах, и несколько ускорить процесс, но придется повозиться. От Застройщика нам все равно понадобится ряд документов, необходимых для регистрации , и с нас опять-таки могут потребовать за это денег.

Сами мы должны будем собрать следующий пакет документов:

Заявление на регистрацию права ;
Наш или Договор уступки права требования (если мы покупали квартиру у одного из соинвесторов строительства );
Кредитный договор с банком и закладная (если квартира приобреталась нами в ипотеку );
в новостройке;
(если Застройщик поставил на кадастровый учет не только дом, но и квартиры в нем );
(если в числе собственников будет несовершеннолетний, а квартира будет передаваться в залог банку по );
Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию .

Если Застройщик поставил на кадастровый учет только построенный дом, но не подал документы для кадастровой регистрации квартир в доме, то нам придется сделать это самим.

Сначала мы заказываем в БТИ (в том же, в котором Застройщик заказывал обмеры площадей ), нашей квартиры. Затем с этим документом мы идем в Кадастровую палату (подразделение Росреестра ) и ставим там нашу квартиру на кадастровый учет . Затем получаем там же Кадастровый паспорт на нашу квартиру, и вместе с перечисленными выше документами передаем весь пакет в для регистрации права собственности.

Регистратор вносит соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и возвращает нам наш договор (ДДУ или Договор уступки права требования ), со штампом УФРС о регистрации права собственности .

Если самому нет времени и желания заниматься оформлением, а Застройщик не проявляет энтузиазма в этом процессе, то можно обратиться в специализированные коммерческие организации, которые занимаются регистрацией права собственности в области недвижимости.

Третий путь регистрации — через суд — мы выбираем, когда Застройщик сам не занимается этим делом, и под разными предлогами отказывает нам в выдаче необходимых документов для самостоятельной регистрации. Тогда нам – прямая дорога в суд.

Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком , и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.

Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки . Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.

Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей , которые имеют наработанную судебную практику по таким делам. Тем более, что стоимость услуг таких юристов, как правило, ниже, чем стоимость, которую Застройщик берет за оформление права собственности.

Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд , несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда ).

Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ , и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др. ). Но это уже забота юристов.

♦ ♦

В этом случае регистрация нашего права будет производиться уже без участия Застройщика , на основании решения суда .

Случается, что Застройщик , имея объективные препятствия, мешающие регистрации прав собственности , сам предлагает Покупателю зарегистрировать право через суд .

♦ Причины задержки оформления прав собственности (примеры) ♦

Получение права собственности на новостройку через суд – процедура не быстрая (может занять от нескольких месяцев, до полутора лет ), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства – признается право собственности на построенные квартиры.

Только после получения зарегистрированных документов на руки, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША! И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.

Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!

В большинстве российских регионов квартиры в новостройках продаются еще до ввода дома в эксплуатацию, на этапе строительства, а иногда даже и до начала строительных работ.

С юридической точки зрения, пока дом не сдан, приобретенные квартиры нельзя зарегистрировать в уполномоченных органах,так как регистрировать право собственности, в принципе, пока и не на что.

Договор долевого участия, даже подкрепленный платежной документацией, по своей сути, предоставляет покупателю не право собственности на покупаемую квартиру, а лишь право на ее приобретение в собственность в будущем.

Строящаяся недвижимость еще не зарегистрирована в соответствующих государственных реестрах, поэтому регистрация прав собственника откладывается, как минимум, до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Исходя из особенностей оформления собственности в новостройках, участнику долевого строительства лучше заранее ознакомиться со всеми моментами, связанными с оформлением прав собственности на строящуюся квартиру, а также нюансами и возможными сложностями самого процесса регистрации.

Возможные сложности при покупке строящегося жилья

Для оформления собственности на жилье в новостройках покупателю нужно дождаться не только завершения строительства, но и окончания процедуры оформления застройщиком всей юридической документации. При этом, на практике, отделочные работы и оформление правовой документации, завершаются далеко не всегда одновременно.

В результате складывается не слишком приятная для владельцев квартир ситуация – дом достроен, квартиры отремонтированы и заселены, а право собственности еще не оформлено. Поэтому приобретатель жилья, не имеющий официальных документов на свою собственность, может до завершения всех юридических процедур столкнуться со следующими трудностями:

Без подтвержденного права собственности владелец квартиры в новостройке не может в полной мере распоряжаться своим жильем, в том числе он не вправе продать, завещать или подарить приобретенную квартиру;
Владелец, не имеющий на руках официальных документов, не может даже встать на регистрационный учет по месту жительства. В результате, из-за отсутствия прописки могут возникнуть трудности с трудоустройством, получением медицинской помощи, оформлением ребенка в школу или детский сад по месту проживания и другими подобными проблемами. Кроме того, отсутствие регистрации, особенно в крупных городах, может закончиться для гражданина проблемами с правоохранительными органами. Без регистрации достаточно сложно оформить загранпаспорт или поставить автомобиль на учет;
Возможны ограничения и при использовании приобретенной квартиры в качестве залога для получения лицом кредита. Многие кредитные организации отказываются оформлять незарегистрированное жилье в качестве обеспечения либо предлагают менее выгодные условия по кредиту в сравнении с зарегистрированной недвижимой собственностью в качестве залога;
Еще один недостаток длительного отсутствия регистрации квартиры в новостройке – это увеличение срока, в течение которого гражданин обязан заплатить подоходный налог при продаже своей квартиры. Налоговый кодекс освобождает продавца жилой недвижимости от уплаты соответствующего налога на доходы после трехлетнего владения этой собственностью. При этом срок начинает исчисляться лишь после регистрации прав собственника. Если же юридическое оформление квартиры в новом доме затягивается, то время владения собственностью даже при фактическом проживании в квартире не засчитывается в названный срок, и при продаже владелец жилья может понести дополнительные расходы;
Возможны и дополнительные затраты, связанные с выплатой ипотечного кредита. Как правило, проценты по ипотеке на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, так как банку также будет сложно реализовать недостроенную недвижимость в случае невыплаты заемщиком долга. После оформления документации на жилье в новостройке, банк обычно снижает заемщику первоначальную процентную ставку. Следовательно, чем быстрее заемщик оформит собственность, тем меньше будет окончательная сумма переплаты. Если же процесс регистрации затягивается, владелец жилья, приобретенного с использованием ипотечных средств, несет определенные убытки;
До момента регистрации прав собственника невозможно оформить льготы и дотации на коммунальные платежи.

Необходимые условия для оформления новостройки

Для успешного оформления жилой недвижимости в новостройке необходимо соблюдение следующих условий:

завершение строительства нового дома и ввод его в эксплуатацию;
открытие государственной регистрации на данную новостройку, которое происходит при сдаче застройщиком установленного пакета документов;
наличие у собственника всех необходимых для регистрации прав на новую квартиру документов.

Если данные условия выполнены, регистрация квартиры в новостройке пройдет быстро и успешно, и владелец жилья получит регистрационное свидетельство.

Основная загвоздка, как правило, связана при оформлении документации с тем, что застройщик своевременно не сдал в регистрационный орган необходимую документацию либо (по предварительным договорам) не оформил на себя право собственности на соответствующую квартиру в новостройке.

В этом случае владелец жилья может:

дождаться когда застройщик все-таки оформит требуемую документацию;
обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме.

Этапы юридического оформления новостроек

Условно весь процесс регистрации построенного жилья можно разделить на несколько этапов.

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию. Процесс оформления построенного дома начинается фактически с того, что компания-застройщик должна получить специальное разрешение на ввод этого дома в эксплуатацию.

Выданное контролирующими органами государства разрешение подтверждает, что при проверке было установлено соответствие новостройки обязательным стандартам и требованиям, предъявляемым к жилым домам, а также отсутствие нарушений.

Теоретически, данный документ является основанием для начала заселения жильцов в новые квартиры. Помимо названного разрешения, застройщик также должен оформить акт реализации инвестиционного контракта на строительство.

2. Обмер фактической площади в квартире. Замер площади квартиры в сданной новостройке осуществляется сотрудниками БТИ. Данная процедура обязательна, поскольку фактическая площадь жилья в новостройках зачастую существенно отличается от площади квартиры, задекларированной в момент заключения соглашения компанией-застройщиком.

Если при замерах обнаруживается разница, участник долевого строительства и застройщик проводят окончательные расчеты по соглашению. Если фактическая площадь окажется меньше заявленной в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, если фактическая площадь новой квартиры больше оплаченной дольщиком, необходимо сделать доплату.

На практике распространена ситуация, когда возврат разницы компанией-застройщиком сильно затягивается. Иногда дольщику приходится даже добиваться соответствующей компенсации через судебные органы.

В любом случае, независимо от того, кто задерживает обязательную выплату – дольщик или застройщик, без урегулирования финансовых отношений между ними и подписания документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации прав на жилье не продвинется дальше.

3. Подписание акта передачи, свидетельствующего об отсутствии у владельца квартиры претензий к застройщику. На данном этапе участнику долевого строительства в новостройке рекомендуется внимательно подойти к осмотру жилья и подписанию акта, так как потом предъявить какие-то претензии к застройщику, касающиеся качества работ, будет весьма проблематично.

4. Регистрация прав владельца квартиры в новостройке.

Регистрация права собственности на квартиру

Покупатель квартиры в новостройке для документального оформления своих прав может:

самостоятельно или с помощью квалифицированного специалиста зарегистрировать жилье в собственность;
воспользоваться помощью застройщика;
обратиться в суд.

Чаще всего покупатели нового жилья в строящихся домах доверяют оформление собственности компании-застройщику, поскольку это удобно и не требует временных затрат от самого собственника. В этом случае сам застройщик занимается оформлением юридических документов за определенный процент или оговоренную фиксированную сумму.

Если покупатель решает оформлять документы самостоятельно, ему сначала нужно получить пакет документов от застройщика для регистрации. Собрав все требуемые документы, собственнику необходимо обратиться в регистрационный орган, который и выдаст регистрационное свидетельство.

Срок регистрации с момента передачи документов регистратору составляет 1 месяц. При самостоятельной регистрации квартиры в новостройке покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме достаточно сложа и даже запутана.

Поэтому лучше еще на этапе подготовки документов разобраться во всех тонкостях регистрации или воспользоваться помощью опытных специалистов. Только в этом случае временные и финансовые затраты на регистрацию новой квартиры удастся минимизировать.

Независимо от причин, по которым застройщик задерживает выдачу необходимых документов, владелец квартиры имеет право на ее своевременную регистрацию и может отстаивать свое право в суде. Если процесс оформления документации слишком затянулся, владельцы новых квартир могут ускорить процедуру, подав иск о признании своего права собственности.

Однако до обращения в суд собственники жилья должны соблюсти порядок досудебного урегулирования, направив застройщику претензию с требованием в определенный срок устранить нарушение обязательств.

Пакет необходимых документов

Перечень документов, предоставляемых в регистрационный орган, должен включать:

Заявление о регистрации квартиры, купленной в новостройке;
Договор долевого строительства (или другой правоустанавливающий договор), заключенный приобретателем квартиры с компанией-застройщиком;
Поэтажный план и экспликация приобретенной квартиры, оформленные собственником самостоятельно в БТИ;
Акт приема-передачи жилья, подписанный и покупателем, и застройщиком;
Паспорт;
Квитанция, свидетельствующая об уплате заявителем госпошлины;
Доверенность, удостоверенная нотариусом (если документацию в регистрационный орган передает доверенное лицо владельца квартиры).

Собственникам жилья, которые приняли решение регистрировать недвижимость самостоятельно, рекомендуется сначала все-таки дождаться того момента, когда компания-застройщик сама юридически оформит хотя бы одну квартиру.

Это гарантирует владельцу приобретенной квартиры отсутствие задержек регистрации, связанных с недостатками документации, выдаваемой застройщиком. Кроме того, и сама процедура регистрации, как правило, проходит быстрее, так как пакет документов, общий для всего многоквартирного дома в целом, уже проверен регистрационным органом при первичной регистрации, а оставшиеся (непроверенные) документы требуют меньше времени для проверки.

Как уже говорилось, процедура регистрации не всегда совпадает с моментом заселения в новую квартиру. Уже после подписания акта приема-передачи достроенной квартиры, собственник может в нее заезжать, производить ремонтные работы и проживать на приобретенной жилплощади. Сам факт отсутствия оформленного в юридическом порядке права собственности никак не мешает использовать новое жилье для проживания.

Комментарии (47)

Сергей | 2014/07/22

Искал ответы на предмет самостоятельной регистрации, но в ‘nq статье как то автор запугивает больше.
Процедура регистрации не должна быть сложной или проблематичной. Важно понять какие документы нужны когда их нужно истребовать и куда подавать. Все просто. Тут же указано, что процедура сложна и запутана.
Такое чувство, что автор не рекомендует читателю разбираться в деталях.

Оценил бы на 3 балла из 5

Наталья | 2014/09/24

Прочитала статью и тоже не нашла ответа на свой вопрос, как можно самим оформить право собственности в новостройке. Вместо того чтобы написать как и где собрать документы и каким законом руководствоваться, идет явная агитация нанимать юристов в помощь(на за бесплатно конечно). А закон есть (250 ФЗ).

admin | 2014/09/25

Наталья, по самостоятельному оформлению квартиры в новостройке планируется отдельная статья, следите за публикациями на сайте.

Светлана | 2015/03/24

здравствуйте. подскажите,купили квартиру в новостройке с мужем по 1\2 доле. строительство завершено и хотим оформить квартиру только на мужа. можно ли так? или придется оформлять также по 1\2? если можно на мужа,то госпошлину платить будет только муж или оба?

admin | 2015/03/29

Здравствуйте Светлана! Если акт приема-передачи квартиры уже подписан, то оформить право собственности только на мужа вы не сможете, и квартиру вам придется оформлять в собственность по 1/2. Если же акт приема-передачи не подписан, то вы можете передать все права на квартиру вашему мужу по договору переуступки права, после чего ваш муж сможет зарегистрировать квартиру на себя одного. Как следствие, платить госпошлину за регистрацию придется тоже ему.

Ольга | 2015/04/02

Здравствуйте! Квартира в долевом участии на двоих.Подскажите, пожалуйста, если акт приема-передачи уже подписан, то как лучше оформить потом все на одного собственника (после оформления собственности)?

admin | 2015/04/08

Здравствуйте Ольга! Если акт приема-передачи квартиры уже подписан, то вам необходимо после оформления права собственности проводить сделку по дарению своей доли. Дарение доли выгоднее, чем ее купля-продажа ввиду того, что дарение между близкими родственниками не облагается налогом в 13%.

Галина | 2015/06/28

Вопрос: Пакет документов на квартиру от застройщика выдан на руки. Осталось только зарегистрировать право в рег.палате. Но так как хотим продать квартиру по переуступке, нас интересует в какой срок (максимальный) мы должны сдать документы для получения свидетельства?

admin | 2015/07/03

Здравствуйте Галина! Если вами от застройщика уже получен помимо иных документов также акт приема-передачи квартиры, то продать квартиру по договору переуступки права требования у вас уже не получится – придется оформлять право собственности.

ОЛя | 2015/07/28

Добрый день!
Покупала квартиру в период стройки, дом введен в эксплуатацию, акт приема-передачи подписала. Могу ли я оформить собственность на маму? или только на себя?

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Оля! Поскольку акт приема-передачи квартиры вами уже подписан, в данном случае переоформить квартиру по договору переуступки права требования уже не получится, поэтому вам придется оформлять право собственности на себя. Тем не менее, впоследствии вы можете оформить договор дарения в пользу мамы.

Анна | 2015/08/23

Соглашусь с комментариями выше, статья слабая, очень много воды, не конструктивная информация, бла-бла… обращайтесь к специалистам. А ответы на комментарии, очень краткие и четкие, спасибо за это. Я за полезные статьи, а не за просто набор мыслей и примерных рекомендаций.

Ирина | 2015/10/07

Помогите, пожалуйста. Застройщик от оформления прав собственности отказался. подали все документы через портал госуслуг с ЭЦП. часть документов просили показать в оригинале в МФЦ. но уже дважды в свидетельстве отказывают. понять причины сложно. работники МФЦ каждый раз копируют все документы и направляют в Росреестр. возможно, мы не полный пакет передаем. где можно ознакомиться со списком и порядком – актуальным?

admin | 2015/10/13

Здравствуйте Ирина! При отказе в регистрации права собственности органами Росреестра выдается письменный ответ с причинами такого отказа. Таким образом, для регистрации права собственности вам необходимо устранить недостатки, указанные в ответе Росреестра. Кроме того, полный перечень документов и порядок регистрации права собственности вы сможете найти на сайте территориального управления Росреестра по вашему месту жительства.

Даша | 2015/10/29

Здравствуйте! У меня вопрос, а не комментарий. Возможна ли переуступка переуступки (то есть, от физика физику)? Почему застройщики препятствуют этому, есть законодательный запрет?

admin | 2015/11/08

Здравствуйте Даша! Стоит отметить, что договор переуступки права требования по договору долевого участия (дду) может быть заключен только до подписания акта приема-передачи квартиры, причем для подписания такого договора обязательным является согласие застройщика. Если заключить договор переуступки права требования при отсутствии согласия застройщика, сделка может быть признана недействительной.

Евгений | 2015/11/20

Здравствуйте. Подскажите, какой срок дается на регистрацию права собственности после ввода в эксплуатацию? И чем грозит затягивание в получении этого документа?

admin | 2015/12/01

Здравствуйте Евгений! Конкретных сроков на регистрацию права собственности законодательством не установлено, однако иногда застройщики в договор долевого строительства включают условие, обязывающее оформить право собственности в определенный срок. Ответственность за нарушение такого срока также может быть прописана в договоре.

Анна | 2015/12/12

Скажите, обязаны ли родители выделять долю несовершеннолетним детям при оформлении новостройки в собственность?

admin | 2015/12/22

Здравствуйте Анна! Нет, выделение долей обязательным не является. Выделять доли в праве собственности на жилье необходимо только в случае покупки с использованием средств материнского капитала.

Анна | 2016/01/25

Могу ли я не оформлять квартиру в собственность в новостройке и как долго? И какие последствие для ипотечного кредита?

admin | 2016/02/02

Здравствуйте Анна! Как правило, каждый ипотечный договор содержит в себе условия об оформлении приобретенной квартиры в собственность в определенный срок. В случае нарушения данного условия договора, как правило, данным же договором устанавливаются те или иные штрафные санкции для плательщика ипотечного кредита.

Ирина | 2016/06/07

Здравствуйте! Купила квартиру 3 года назад, но нам не оформляют документы на квартиру, тянут и тянут.На оформление от нас попросили 22 тыс. рублей, эти деньги готовы заплатить, все рано не делают док-ты. Что делать?

admin | 2016/06/20

Здравствуйте Ирина! Вы можете оформить право собственности на квартиру и самостоятельно при наличии договора долевого участия и акта приема-передачи квартиры. В случае дальнейших препятствий вам в оформлении права собственности со стороны застройщика вы можете обратиться в суд с иском.

ПЕТРОВИЧ | 2016/08/29

дом должен был быть сдан ещё в 2013г окончательно не построен до сих пор нет воды электричества канализации отопления те акта приёмки дома нет зато есть решение суда(по суду) врислали письмо приглашают принимать не годную для проживания квартиру я отказываюсь – тыкают на пункт в уставе ЖСК (дом строился по закону 215 РФ) – угрожают что сдали дом в котором-нельзя жить(2-е семьи ухитряются жить) ЧТО ПОСОВЕТУЕТЕ РЕАЛЬНО???ато юристы по интернету молчат на мой вопрос или вешают лапшу на уши Бывший военный заранее спасибо за ответ

admin | 2016/09/04

Здравствуйте Петрович! Из вашего вопроса не совсем ясно, по какому поводу был суд, а также что указано в этом решении суда. Тем не менее, принимать квартиру, непригодную для проживания, вы не обязаны. В любом случае, по договору застройщик обязан передать квартиру, отвечающую требованиям жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. Так, даже в ФЗ № 215-Фз указано, что под жилым помещением понимается только такое помещение, которое отвечает всем требованиям. Также вы можете подписать акт приема-передачи, однако в акте обязательно укажите на все недостатки, имеющиеся в квартире. Кроме того, вы можете провести экспертизу, которая подтвердит, что квартира непригодна для проживания, и на основании результатов экспертизы обратиться в суд за компенсацией причиненного вам ущерба.

admin | 2017/03/30

Здравствуйте Владимир! Если для погашения ипотеки был использован материнский капитал, то в соответствии с п. 13 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. №862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», выдел доли несовершеннолетним детям должен быть произведен в течение 6-ти месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения. Если ипотека оформлялась без привлечения средств материнского капитала, выдел доли несовершеннолетним детям возможен только с согласия банка.

Марина | 2017/06/30

Здравствуйте!
Мы оплатили строящуюся квартиру в другом городе. Хотим оформить ее на меня и мою дочь. Дочь уже живет в этом городе, а мне придется туда ехать. Дом еще не сдан. Так как ехать далеко, хотелось бы узнать, получится ли за один приезд оформить собственность на квартиру? Как минимизировать время и затраты?

admin | 2017/07/13

Здравствуйте Марина! Поскольку дом еще не сдан и не введен в эксплуатацию, за один приезд оформить документы вы не сможете, поскольку для оформления права собственности потребуются документы о передаче квартиры (акт приема-передачи), а также документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию. Для экономии вашего времени вы можете выдать нотариальную доверенность на имя вашей дочери для регистрации права собственности от вашего имени.

Азамат | 2017/12/17

Добрый день!Прошу уточнить, возможно ли проживание в новостройке без подписанного акта приема-передачи квартиры. Застройщик затягивает предоставление акта по причине моего несогласия с фактической площадью квартиры, более 8 месяцев. Заранее благодарю за ответ.

admin | 2017/12/26

Здравствуйте Азамат! По общему правилу, имущество в пользование передается после подписания сторонами акта приема-передачи. Фактическое принятие вами квартиры будет подтверждать ваше согласие с имеющимися недостатками. В соответствии с законом, вы можете подписать акт приема-передачи с замечаниями, а также дополнительно направить застройщику письменную претензию по вопросу расхождения площади.

Анжелика | 2018/01/25

Здравствуйте, у нас новостройка, акт приема-передачи подписан,но УК еще не передала все документы для регистрации собственности. Была ипотека, которая уже погашена, и было обязательство о передачи детям доли. В обязательстве срок стоял 6 мес на передачу доли после погашения ипотеки. Что мне грозит,т.к. из-за УК в этот срок мне не уложиться. Пока собственность не зарегистрируются, я не могу договор дарения оформить.Нужно ли продлевать эти сроки и какими документами?

admin | 2018/02/06

Здравствуйте Анжелика! Какого-то штрафа или административной ответственности за несвоевременное выделение долей в праве собственности детям законом не предусмотрено. Гражданско-правовая ответственность для родителей в виде обязания выдела долей или взыскания денежных средств может наступить в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала, или в случае длительного (злостного) неисполнения обязательств по выделу доли. В вашем случае никакой ответственности для вас не наступит, если доли детям будут выделены немного позже установленного срока.

Дмитрий | 2018/04/13

Добрый день! Скажите пожалуйста, купили квартиру в новостройке в 2014 году. Застройщик до 2016 года документы не оформил, акты приема передачи мы не подписывали, а с 2016 года застройщик находится под арестом по уголовному делу. Каким образом теперь возможно оформление квартиры в собственность. Спасибо.

admin | 2018/04/27

Здравствуйте Дмитрий! Если фактически ваш дом достроен и может быть введен в эксплуатацию, вы можете обратиться в суд и признать право собственности в судебном порядке. Если же строительство не завершено, вы можете предъявить гражданский иск в рамках уголовного дела в отношении застройщика о взыскании в вашу пользу компенсации материального ущерба и морального вреда.

Алина | 2018/05/06

Квартира строится с привлечением ипотечного кредита. При погашении ипотеки, могу ли я подписать акт о приёме квартиры и не оформлять квартиру в собственность. Подписание акта приёма квартиры будет ли означать, что я имею в собственности квартиру. Заранее благодарю за ответ.

admin | 2018/05/16

Здравствуйте Алина! Как правило, договор ипотеки всегда подразумевает под собой оформление в собственность, а также страхование приобретаемого по договору ипотеки имущества. В данном случае вам необходимо обратиться в банк и уточнить условия договора, относящиеся к оформлению собственности. Кроме того, большинство договоров долевого участия в строительстве также содержат в себе условия об оформлении квартиры покупателем в собственность после подписания акта приема-передачи. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю по закону с момента государственной регистрации. Акт приема-передачи квартиры не является надлежаще оформленным правом собственности на квартиру.

Ольга | 2018/06/26

Здравствуйте!Ответьте, пожалуйста, на следующие вопросы:
1. в 2017 году заключен ДДУ, оформлен ипотечный кредит “Приобретение строящегося жилья” закладная не оформлялась, в июне 2018 г. дом введен в эксплуатацию, осуществляется передача квартир. После акта приема-передачи возможно ли оформление прав собственности без закладной?
2. в случае оформления права собственности без закладной, какие могут быть последствия?
3. если ипотечный кредит погасить полностью досрочно до оформления прав собственности на принятое после строительства жилье, есть ли необходимость оформлять закладную? Тогда каковы мои действия после полного погашения ипотечного кредита?
4. в случае, если оформлены права собственности на построенное жилье, какой-то период обозначен для полного погашения кредита, чтобы обойтись без оформления закладной?
С уважением, Ольга.

admin | 2018/07/07

Здравствуйте Ольга! Для ответа на ваш вопрос необходим анализ вашего ипотечного договора, поскольку условия ипотечного кредитования по различным банкам могут существенно отличаться. Таким образом:

Если ваш ипотечный договор содержит условие об оформлении залога после сдачи дома в эксплуатацию, оформить собственность без залога вы не сможете, не нарушив условия договора.
Санкции за оформление права собственности без залога предусмотрены условиями вашего договора.
В случае полного погашения ипотеки вы получаете от банка справку о закрытии кредита и оформляете право собственности уже без залога.
Условия о предоставлении периода для погашения кредита без оформления залога также оговорены в вашем договоре.

Следовательно, вам лучше обратиться в свой банк, выдавший ипотечный кредит.

Александр | 2018/08/17

Здравствуйте! Застройщик до сих пор не получил документы, необходимые для регистрации права собственности. Но если я не являюсь собственником квартиры, имеет ли право управляющая компания заключать со мной договор об обслуживании и ежемесячно взимать с меня деньги?

admin | 2018/08/30

Здравствуйте Александр! Фактически именно вы являетесь потребителем коммунальных услуг и владельцем квартиры на основании договора долевого участия в строительстве. Заключение договоров на обслуживание правомочно.

Светлана | 2018/10/10

Здравствуйте!
Мы извернулись, но погасили ипотеку до оформления акта приема-передачи квартиры дольщику. Заказали в личном кабинете ВТБ справку о полном погашении ипотечного кредита. Какой пакет документов нужно собрать для оформления квартиры в собственность? Роль Закладной Банка в таком случае?
Спасибо.

admin | 2018/10/18

Здравствуйте Светлана! Для оформления права собственности вам необходима справка о погашении задолженности, о расторжении договора залога (при наличии действующего залога право без обременения вы зарегистрировать не сможете), паспорт, договор ДДУ, разрешение на ввод в эксплуатацию вашего многоквартирного дома, акт приема-передачи квартиры, квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права (2 000 рублей).

Ксения | 2018/10/15

Хотела, спросить, так как в вопросах оформления документов еще плаваю, собираюсь купить квартиру в новостройке. Наткнулась на эту статью lifehacker.ru/special/ingrad/article/1/, в ней сказано, что сейчас можно оформить документы с помощью электронной регистрацией. Это конечно быстрее и меньше мороки, но хотелось бы быть уверенной, что это безопасно и стоит свеч.

admin | 2018/10/30

Здравствуйте! Действительно, на сегодняшний день онлайн-сервисы Росреестра позволяют физическим лицам зарегистрировать договора ДДУ в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Согласно информации с официального сайта Росреестра, сформированный комплект документов должен быть представлен в форме электронных документов, электронных образов документов и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Кроме того, необходимо уточнить, имеется ли подобная услуга по предоставлению документов в электронном виде именно в регионе вашего проживания.